Здравствуйте! Это группа MDI на связи. Мы специализируемся на создании уютных коттеджных поселков в Московской области. Сегодня мы расскажем вам о некоторых тонкостях, с которыми вы можете столкнуться при покупке земельного участка. Приятного чтения!
Любой «незначительный» пункт в договоре может лишить покупателя денег и земли. На показе продают один участок – в передаточном акте прописан совершенно другой. Ну или через полгода-год после покупки приходит повестка на оспаривание сделки. Встречаются даже продажи участков под честное слово. Подобных ситуаций множество. И мы поможем вам их избежать.
Как вообще оформляется сделка
Итак, есть продавец и покупатель. Первый готов купить земельный участок, второй хочет его продать. Логично.
Как это юридически оформить? Врываемся в ГК РФ и смотрим статью 454 про договор купли-продажи.
Идем дальше. Теперь нам нужна 556 статья ГК РФ про передаточный акт. Этот документ обязателен при сделках с недвижимостью:
Поскольку продажа – передача права собственности за деньги покупателя, то смену владельца надо обязательно зафиксировать в Росреестре. Об этом говорит 131 статья ГК РФ.
Оплата происходит одновременно с подписанием документов. Продавец и покупатель относят их в МФЦ. Максимум через 9 рабочих дней появляется запись о новом собственнике земельного участка.
Итого:
- Нужен договор купли-продажи.
- Нужен передаточный акт.
- Нужно зарегистрировать переход собственности.
Вот так выглядит идеальный случай.
Только дьявол кроется в мелочах.
Давайте их разбирать.
1. Соответствие данных продавца в договоре и ЕГРН
Первым делом надо посмотреть совпадают ли личности продавца в договоре и выписке из ЕГРН. Вся информация указывается в «шапке»:
Если все совпадает, то в данном пункте переживать не стоит. Нужно только внимательно проверить на ошибки. Одна неправильная цифра в серии паспорта и придет отказ от Росреестра в регистрации сделки.
При отсутствии совпадений возможны два варианта.
Первый. Продажа ведется представителем по доверенности от собственника. В таком случае запрашиваем документ и идем его проверять:
Если в доверенности указан собственник из договора, то можно выдыхать. Перед вами официальный представитель продавца.
Второй. Покупателя явно хотят надурить. Особенно в тех случаях, когда продавец настаивает на сделке без гаранта или аккредитива.
2. Здравый ум и твердую память
Казалось бы, ну формальность и формальность. Чего чернила переводить. А вот и нет. Сделку на покупку земельного участка возможно оспорить или аннулировать при доказательстве недееспособности одной из сторон сделки.
Мы указываем данный пункт в каждом документе: дкп и передаточном акте
Эта простая фраза в договоре является доказательством того, что продавец и покупатель полностью отдавали отчет происходящему при совершении сделки.
3. Основание права и допустимый ВРИ
В договоре купли-продажи должно быть указано, на каком основании и праве участок принадлежит продавцу. Как правило, основание – это прошлый договор купли-продажи. Вид права: только собственность. В качестве подтверждения используется длинный номер государственной регистрации.
В статье про самостоятельную проверку земельного участка мы рассказывали про категории земель и виды разрешенного использования. Они должны быть прописаны в предмете договора.
Пример. Продавец утаил реальный ВРИ, не указал в договоре. Покупатель начал стройку через месяц после сделки. После финального гвоздя – визит в МФЦ для постановки на кадастровый учет. ВРИ не соответствует, дом строить на такой земле нельзя.
Если по какой-то причине этих данных нет в договоре, надо попросить продавца их внести. Дополнительно проверить номер записи государственной регистрации. Тут снова два вероятных сценария:
- «Ой, извините, торопились. Конечно, все внесем» – все хорошо, но надо еще внимательнее смотреть документы от продавца.
- «Ой, да это ни к чему» – хлопаем дверью.
4. Размеры и цена участка
Размеры участка в договоре также должны соответствовать словам продавца. Покупателю говорят: «Да, ну тут 10 соток». В документе указано 9.6. Фактически это минус 40 квадратных метров. А цена указана как за 10 =)
В подобных случаях на стороне покупателя 3-ий пункт 37-ой статьи Земельного Кодекса:
Касаемо стоимости. В практике встречается указание заниженной цены участка для уменьшения налога на доходы. Такое делать не стоит, поскольку при обнаружении обмана прилететь может как продавцу, так и покупателю.
5. Расположение и кадастровый номер
В предмете договора должно быть указано точное положение участка и его кадастровый номер.
Тут два важных момента: что именно берет покупатель и где. Все должно соответствовать устным уверениям продавца.
6. Обременения
В договоре купли-продажи должны указываться ограничения и обременения.
Фрагмент договора на участок в поселке Малинки Life
Дополнительно нужно перепроверить обременения в выписке из ЕГРН и ПЗЗ.
7. Обязательства
Продавец говорит покупателю: «Свет будет, вода будет, все будет». В договоре же это не указывается. Только голая земля.
Видео. Проверки при покупке земельного участка
Как могут прописываться обещания – смотрим фрагмент договора на участок в поселке Сосны Village:
Также, в приложении к договору прописывается график работ по благоустройству.
В противном случае слова останутся только словами. И ничего по закону с продавца не спросить.
8. Соответствие данных в передаточном акте
Смысл передаточного акта в фиксации состояния земельного участка на момент покупки. Важно проверить соответствие данных из договора и акта: паспортные данные владельца, расположение, площадь и т.д..
В противном случае, есть риск получить отказ в регистрации или вообще лишиться денег и оказаться владельцем не той земли.
9. Наличие аккредитива
Аккредитив – специальный счет в банке для резервирования денег. Смысл в том, что покупатель закидывает туда средства, а продавец получает их после выполнения условий в договоре. В случае с земельным участком – по факту оформления собственности.
Так и что. Если продавец предлагает обойтись без банковского гаранта под разными предлогами, то это явно не к добру. Стоимость открытия и комиссия за использование несоизмеримы с потенциальными потерями.
10. Количество экземпляров
В начале статьи мы говорили о трех сторонах сделки: покупатель, продавец, Росреестр. Поэтому должно быть три экземпляра договоров купли-продажи и передаточного акта для каждого участника.
Отсутствие этого пункта может говорить о том, что договор является просто бумагой с текстом без юридического веса. В итоге сделка может быть оспорена: потеряются деньги и время.
Итоги
Проверка по этим 10-ти пунктам максимально обезопасит ваше время, нервы и деньги при покупке земельного участка.
Пишите в комментариях, какие темы по загородной недвижимости вам было бы интересно разобрать!
Если вы находитесь в поиске земельных участков без подводных камней, то предлагаем рассмотреть наши коттеджные поселки. Переходите на наш сайт и скачивайте полный пакет документов.
Какие документы нужны для оформления договора купли-продажи частного дома?
Для оформления договора купли-продажи частного дома необходимы следующие документы:
Паспорт продавца и покупателя.
Документы на право собственности на дом и земельный участок. Могут быть следующие документы: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, решение суда, договор дарения и др.
Технический паспорт на дом, выданный в установленном порядке.
Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по налогам и коммунальным платежам за текущий и предыдущие периоды.
Доверенность на продажу имущества, если продавец не является владельцем объекта недвижимости, но имеет право на его продажу.
Документы, подтверждающие отсутствие обременений на объекте недвижимости.
Квитанции об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.
При оформлении договора купли-продажи частного дома рекомендуется обратиться к специалистам, например, нотариусу или адвокату, для проверки правильности оформления документов и советов по законодательству в данной сфере.